ثبت شرکت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی
پیرو دستورالعمل مورخ ۱۴۰۴/۷/۲۶ و در چارچوب اجرای برنامه هفتم توسعه، بهدنبال فراخوان رسمی دولت، امکان ثبت شرکت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی و برای متقاضیان واجد شرایط فراهم شده است. این اقدام با هدف ساماندهی خدمات تخصصی، ارتقای کیفیت ارائه خدمات فنی و حقوقی و تسهیل تعامل میان بخش دولتی و خصوصی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دنبال میشود.
بر این اساس، فعالان دارای شرایط مقرر میتوانند در چهارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی، نسبت به ثبت شرکت و آغاز فعالیت رسمی خود اقدام کنند. این فرصت، زمینه حضور منسجمتر و قانونمند بخش خصوصی در ارائه خدمات تخصصی را فراهم میسازد.
برای تأسیس کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی شرکت مسؤلیت محدود ثبت کنیم یا سهامی خاص یا موسسه ؟
شرکت با مسئولیت محدود:
مناسب فعالیتهای تجاری است و تمرکز بر سودآوری دارد. مسئولیت سهامداران محدود به میزان سرمایه آنهاست. این نوع شرکت برای فعالیتهایی که ماهیت خدماتی و تخصصی دارند، اعتبار کمتری نزد مراجع قانونی و مردم دارد و فرایندهای اداری و گزارشدهی سادهتری دارد.
شرکت سهامی خاص:
ساختار پیچیدهتر و رسمیتر از مسئولیت محدود دارد و بیشتر برای فعالیتهای بزرگ با سرمایه قابل توجه و انتشار سهام طراحی شده است. برای یک کارگزاری خدماتی، اغلب بیش از نیاز است و مدیریت و رعایت الزامات قانونی آن پیچیدهتر است.
مؤسسه غیرتجاری:
بهترین گزینه برای کارگزاری است، زیرا ماهیت آن خدماتی و حرفهای است و میتواند زیرمجموعه آن بهطور مستقیم خدمات فنی، مهندسی و حقوقی ارائه دهد. مؤسسه غیرتجاری اعتبار بیشتری نزد مراجع قانونی و مردم دارد و امکان تمرکز روی ارائه خدمات تخصصی و رعایت الزامات قانونی کارگزاری را فراهم میکند. این ساختار به کارگزاری کمک میکند تا نقش واسطهای و حرفهای خود را بهتر ایفا کند، بدون آنکه ماهیت تجاری صرف بر فعالیت آن سایه بیندازد.
در مجموع، برای یک کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی که هدفش ارائه خدمات تخصصی و قانونی است، ثبت مؤسسه غیرتجاری هم از نظر قانونی و هم از نظر اعتبار حرفهای، مناسبترین گزینه است.
چه کسانی میتوانند «کارشناس» کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی باشند؟
بر اساس دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران (ابلاغی از سوی )، کارگزاریها موظفاند از کارشناسان واجد شرایط در دو حوزه «امور ثبتی و حقوقی» و «نقشهبرداری» استفاده کنند.
الف) کارشناس امور ثبتی و حقوقی
نمونه اشخاص واجد شرایط عبارتاند از:
- یا دفتریار
- قاضی شاغل یا قاضی بازنشسته
- کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی
- عضو هیأت علمی در رشته حقوق یا فقه و حقوق
- فارغالتحصیل رشته حقوق یا فقه و حقوق با حداقل یک سال سابقه کاری مرتبط
- کارمند بازنشسته ثبت اسناد و املاک با حداقل پنج سال سابقه مرتبط
ب) کارشناس نقشهبرداری
اشخاص واجد شرایط در این بخش شامل موارد زیر هستند:
- کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشهبرداری
- مهندس دارای پروانه اشتغال از سازمان نظام مهندسی
- عضو هیأت علمی در رشتههای فنی مرتبط
- فارغالتحصیل مهندسی نقشهبرداری، عمران، معماری یا شهرسازی با حداقل یک سال سابقه مرتبط
- کارمند بازنشسته ثبت اسناد و املاک با سابقه مرتبط در امور فنی یا حدنگاری
حدود خدمات کارگزاری
مطابق ماده ۷ دستورالعمل یادشده، خدمات قابل ارائه توسط کارگزاریها بهصورت حصری تعیین شده و خارج از موارد احصاءشده، مجاز به ارائه هیچگونه خدمت دیگری نیستند. این محدودیت با هدف حفظ صلاحیتهای حاکمیتی و صیانت از فرآیندهای رسمی ثبتی پیشبینی شده است.
در صورت تمایل، میتوانم فهرست خدمات مجاز مندرج در ماده ۷ را نیز بهصورت تفصیلی تنظیم و ارائه کنم.
چه اشخاصی میتوانند «کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی» ثبت کنند؟
بر اساس دستورالعمل بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم پیشرفت که توسط ابلاغ شده است، ثبت شرکت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی صرفاً برای اشخاصی که واجد شرایط زیر باشند امکانپذیر است:
۱. شرایط الزامی مؤسسان، سهامداران و مدیران
شرایط عمومی
- ایرانی بودن
کلیه سهامداران/مالکان، مدیرعامل و اعضای هیأتمدیره باید تابعیت جمهوری اسلامی ایران را داشته باشند. - عدم سوءپیشینه کیفری مؤثر
مدیرعامل و تمامی اعضای هیأتمدیره نباید دارای سوءپیشینه کیفری مؤثر باشند. - نداشتن منع قانونی برای تصدی شغل
رعایت قوانین مرتبط با منع تصدی بیش از یک شغل، بهویژه برای مدیرعامل و اعضای هیأتمدیره، الزامی است. - عدم وجود شرط مغایر در اساسنامه شرکت
موضوع فعالیت مندرج در اساسنامه باید منطبق و سازگار با فعالیت «کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی در امور املاک» باشد. - تعهد رسمی به رعایت قوانین و دستورالعملها
ارائه تعهد کتبی مبنی بر پایبندی به قوانین، مقررات و دستورالعملهای ابلاغی از سوی مراجع ذیصلاح الزامی است.
در صورت تمایل، میتوانم شرایط تخصصی (مدارک تحصیلی، سوابق حرفهای و الزامات فنی) را نیز بهصورت تفکیکی و دقیق تنظیم کنم.
الزامات ساختاری شرکت پس از ثبت
پس از صدور پروانه فعالیت توسط ، شرکت کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی مکلف است حداکثر ظرف مدت ۶ ماه نسبت به تأمین و استقرار الزامات زیر اقدام کند:
الزامات اجباری
- راهاندازی حداقل یک شعبه فعال
ایجاد و تجهیز یک محل فعالیت رسمی و فعال مطابق ضوابط ابلاغی. - معرفی حداقل نیروهای تخصصی زیر:
- یک کارشناس امور ثبتی و حقوقی
- یک کارشناس نقشهبرداری
عدم تحقق این الزامات در مهلت مقرر میتواند موجب تعلیق یا لغو پروانه فعالیت شرکت شود. در صورت تمایل، میتوانم این بخش را بهصورت آییننامهای و رسمیتر نیز تنظیم کنم.
خدمات و مقررات تکمیلی کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی
خدمات قابل ارائه (در حدود تشریفات اجرایی)
کارگزاری صرفاً مجاز به پذیرش، پیگیری و انجام تشریفات مربوط به خدمات زیر است (در چارچوب ابلاغی از سوی ):
- تبدیل اسناد مالکیت دفترچهای به سند حدنگار (کاداستری).
- تفکیک عرصه و آپارتمان، تجمیع املاک و افراز ملک مشاع.
- تغییر وضعیت املاک، تعیین حدود باقیمانده، اصلاح ملک و اصلاح مندرجات اسناد مالکیت.
- صدور سند مالکیت حدنگار برای متصرفان قانونی فاقد سند رسمی، بر اساس مقررات ثبت عمومی و سایر مقررات فوقالعاده ثبتی.
- درج ادعای موضوع ماده ۱۰ «».
تبصرههای مهم ماده ۷
- تبصره ۱: تشریفات شامل تهیه نقشه، تنظیم صورتمجلسها و انتشار آگهی است؛ اما شامل اتخاذ تصمیم قانونی، صدور رأی یا صدور سند مالکیت نمیشود.
- تبصره ۲: واگذاری خدمات جدید صرفاً با پیشنهاد و تأیید شورای نظارت امکانپذیر است.
- تبصره ۳: امکان مراجعه مستقیم اشخاص به سازمان، طبق قوانین جاری، محفوظ است.
- تبصره ۴: املاک دارای رده حفاظتی موضوع آییننامه اجرایی تبصره ماده (۹) «» از شمول خدمات کارگزاری خارج بوده و باید مستقیماً توسط سازمان رسیدگی شوند.
پرداختهای غیرحضوری (ماده ۱۶)
سازمان با همکاری کارگزاریها مکلف است امکان پرداخت غیرحضوری کلیه حقوق دولتی و عمومی مرتبط با خدمات را از طریق سامانه کارگزاریها برای متقاضی فراهم کند.
فصل ششم: سایر مقررات
ماده ۱۷
سایر ضوابط فعالیت کارگزاریها، عناوین تخلفات، نحوه رسیدگی و درجات مجازاتهای انتظامی، به پیشنهاد سازمان و تصویب شورای نظارت تعیین و توسط سازمان ابلاغ میشود.
ماده ۱۸
در صورت عدم پرداخت خسارت قطعیشده ظرف یک ماه از تاریخ قطعیت رأی مراجع قانونی، سازمان مجوز کارگزاری را تا زمان جبران خسارت تعلیق میکند.
ماده ۱۹
سازمان مکلف است امکان ثبت برخط شکایت و گزارش تخلف از کارگزاری یا کارشناسان آن را فراهم کند.
تبصره: در صورت درخواست گزارشدهنده، هویت وی محرمانه باقی میماند.
ماده ۲۰
سازمان از طریق نظارتهای هوشمند سامانهای، تطبیق تصادفی نقشهها با تصاویر ماهوارهای و اعزام بازرس، بر کیفیت اطلاعات و عملکرد کارگزاری و کارشناسان آن نظارت میکند.
ماده ۲۱
سازمان موظف است هر شش ماه یکبار بر اساس شاخصهایی مانند:
- تعداد و نوع درخواستهای منجر به صدور سند
- میزان رضایتمندی متقاضیان
- تعداد و نوع تخلفات انتظامی
نسبت به ارزیابی و رتبهبندی کارگزاریها اقدام کرده و گزارش را بهصورت عمومی در تارنمای خود منتشر کند.
تبصره: اجرای این ماده تابع شیوهنامهای است که ظرف شش ماه از ابلاغ دستورالعمل، تهیه و به تصویب شورای نظارت میرسد.
ماده ۲۲
شورای نظارت مکلف است هر شش ماه یکبار نحوه اجرای دستورالعمل را بررسی و در صورت نیاز، پیشنهاد اصلاح آن را به معاون اول قوه قضائیه ارائه کند.
نتیجهگیری
این دستورالعمل در ۲۲ ماده و ۱۰ تبصره در تاریخ ۱۴۰۴/۷/۲۶ به تصویب رئیس قوه قضائیه رسیده و از تاریخ ابلاغ لازمالاجراست. چارچوب مزبور، ضمن توسعه خدمات تخصصی و غیرحضوری، نظارت حاکمیتی و پاسخگویی کارگزاریها را نیز بهصورت دقیق پیشبینی کرده است.
نتیجهگیری
تأسیس کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی گامی مهم در نظمدهی و تخصصیسازی خدمات ثبتی در جمهوری اسلامی ایران است. این کارگزاریها با ایفای نقش واسطه تخصصی میان متقاضیان و ، موجب تسریع فرایندها، کاهش مراجعات حضوری، افزایش کیفیت و دقت خدمات و فراهم شدن امکان ارائه غیرحضوری خدمات میشوند.
چارچوب قانونی و نظارتی تعیینشده، از جمله الزامات ساختاری، شرایط کارشناسان، شفافیت، رتبهبندی و امکان ثبت شکایت و گزارش تخلف، بهگونهای طراحی شده است که تعادل میان بهرهوری بخش خصوصی و صیانت از صلاحیتهای حاکمیتی حفظ شود.
در نهایت، کارگزاریهای فنی، مهندسی و حقوقی با ارتقای استانداردهای حرفهای، افزایش اعتماد عمومی و تسهیل دسترسی به خدمات ثبتی، میتوانند نقش مؤثری در هوشمندسازی نظام ثبت املاک و حرکت به سمت نظام ثبتی شفاف، کارآمد و پاسخگو ایفا کنند.